当房东遭遇不良租客该如何维权？

当房东遭遇不良租客该如何维权？

一、房东的遭遇

最近西安的秦女士没想到，自己的房子租给租客，退租后房子会被破坏的一片狼藉。秦女士今年3月3日，她将自己的房子出租给了段某居住。8月份时，秦女士接到物业的电话，说是楼下业主反映有渗水，导致墙皮脱落，后经检查发现是楼上住户卧室的空调滴水导致的。秦女士打电话给段某，让其处理，结果遭到段某的拒绝。

9月3日，秦女士向段某催要房租，并告知如不及时支付房租就搬走。段某要求秦女士退一个月的押金，秦女士说渗水的事情还未处理，要扣半个月的房租。段某说宽限几天，他找一下房子。9月6日，秦女士接到段某的电话，让其晚上7时去收房。晚7时30分左右，秦女士到达后，打不开门，钥匙被灌注了胶水，并且听到室内有水流的声音。秦女士赶紧叫来开锁公司把门打开，卫生间的水管开着，地漏堵着，水一直流到了客厅和卧室，整个房子都出现了积水。更让人没想到的是，房子墙壁、镜子、灯具、衣柜里面好几处都用油漆写着“死”的字样和其他脏话，床上糊满了粪便。秦女士说这些损失大概有四五万元。秦女士打电话给段某，段某已经把秦女士拉黑，用其他手机号打过去，一接通，段某骂了几句就挂断电话。目前秦女士已经报警，公安机关正在对此事进行调查。

二、租客涉及的“责”与“刑”

秦女士与段某之间存在租赁合同关系，双方之间的权利义务以达成的房屋租赁合同的约定以及《中华人民共和国民法典》第七百零三条至七百三十四条中关于租赁合同的规定处理。段某是该出租房屋的租赁人也是该房屋的实际使用人。其应当按照合同约定和法律规定合理的使用租赁物(见民法典第七百零九条）。并且在租赁合同到期后应当向出租人返还租赁的房屋，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。（见民法典第七百三十三条）。显然租客在向秦女士返还房屋时，房屋的状态不符合约定也不符合法定。对于租客把门锁灌注胶水、房屋墙壁等处用油漆写满脏话，床上糊满粪便，积水造成的家具装修损害，这些已经严重的损害了房屋正常使用，秦女士势必要付出精力、财力才能将房屋恢复原状。租客的行为属于侵犯秦女士财产权行为，应当承担侵权责任。根据民法典第一千一百八十四条规定：侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。因此租客应当赔偿秦女士将房屋恢复原状所产生的全部费用。并且如果租客打开水管的行为给楼下住户造成财产损失的，还要对楼下住户承担民事赔偿责任。租客有时面临的不仅仅是民事责任那么简单，有时还可能面临刑事责任。根据我国刑法第275条规定：“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑。”如果租客故意损坏房屋设施的行为达到故意毁坏财物罪的立案标准，其就要根据刑法第275条承担刑事责任。值得注意的是，其承担刑事责任并不免除其应当承担的民事侵权责任。

三、房东遭遇此事该如何维权？

作为房东该如和维权呢？首先，事前的防范重于事后的补救。所以房东在出租房屋时，应当与租客签订完善正规的租赁合同，并留存租客的相关身份信息。还可以考察租客从事的工作，从而观察其人品。其次，如果已经签订了租赁合同，但是租客并未善意的使用租赁房屋，并且发现租客有有失诚信行为发生的危险，这时可以考虑，看能否提前解除租赁合同，提前止损。最后，如果租赁合同已经履行结束，最好租客与房东都在场的情况下办理租赁房屋的交接，双方共同检查确认屋内物品设施的状态等。双方并共同签订确认函、交割单等方式对返还房屋的状态予以固定，如果日后有纠纷，则以确认函、交割单为准。如果真的遇了如前文中秦女士的遭遇，这时，可以采取报警方式，对此事予以备案，如果损坏的财物价值巨大，应当要求公安机关对损失进行价值鉴定，为以后追究对方故意毁坏财物罪保留有利证据。如果达不到故意毁坏财物罪的立案标准，这就要保全证据，为日后民事赔偿打下基础。可以自行拍摄屋内设施状态录像，但是拍摄的录像应当显示拍摄时的具体日期、时间、地点；如果确有必要可以申请当地公证处办理证据保全公证；对维修房屋的支出应当留有正规的维修发票等。

最后，希望每一个房东都遇到一个善意的房客，每一个善意的房客都遇到一个善良的房东！